"ניוד זכויות הוא למעשה העברה של זכויות – שטחים, מטר רבוע, מספר יחידות דיור, אחוזי בנייה ועוד – ממקום אחד למקום שני, למשל מבניין אחד לבניין סמוך. מדוע לבצע העברה כזאת? למשל, כאשר גודך מרתף בקומת קרקע תלוי בגודלה של קומת הקרקע כולה; כאשר מעוניינים להגדיל את שטחי המסחר בבניין נתון, בקומה מסוימת; כאשר רוצים להעביר שטחים מקומות תחתונות לקומות עליונות בבניין מתוכנן בבנייה רוויה, משום שבקומות העליונות כל מ"ר שווה יותר. אלו מקרים שבהם יישקל ניוד זכויות.

"אם נסתכל על שני המגרשים כשתי חטיבות קרקע נפרדות, הרי שבמגרש המנויד (שאליו הועברו הזכויות) נוצרת חבות בהיטל השבחה, בגין הזכויות ש'נולדו' כתוצאה מהניוד. לעומת זאת המגרש הראשון, המנייד, נפגע: הערך שלו ירד כתוצאה מהתוכנית המניידת, ולכן הבעלים אמור להיות זכאי כאן לפיצויים.

הבעיה כאן היא שלרוב הוועדות המקומיות לא מאפשרות ניוד כזה ללא כתב שיפוי מצד בעלי המגרשים, שימנע ממנו קבלת פיצויים. כך, הוא נפגע פעמיים: ראשית, בכך שעליו לשלם היטל השבחה על הזכויות המנוידות (נוסף על היטל ההשבחה ששילם בתחילת התהליך, על ניצול זכויות הבנייה הכוללות); שנית, בכך שלא יקבל פיצוי על הזכויות ש'נלקחו' מאחד המגרשים.

התוצאה היא שהוועדה המקומית מקבלת שני תשלומים של היטל השבחה מאותם בעלים, גם על הזכויות המקוריות וגם על הזכויות המנוידות, בעוד בעל שני המגרשים לא התעשר. מצד שני, אם הוועדה המקומית לא תדרוש כתב שיפוי, היא תצטרך לפצות את אותם בעלים פיצוי מלא על פי חוק. התוצאה במצב שכזה קשה מאוד ולא מוצדקת".