Huizenbelegger Vesteda heeft een groot probleem. Beleggers willen van hun belegging in Vesteda af, maar Vesteda kan niet zo maar voor eur 4,1 miljard aan huizen verkopen. Nu meldt ook Bouwinvest een zelfde probleem. Het fonds ontving voor eur 619 miljoen aan terugbetalingsverzoeken. Beleggers willen om uiteenlopende redenen van hun belegging af. Buitenlanders willen geen vennootschapsbelasting betalen, andere beleggers willen weer hun hoge rendement over de afgelopen jaren incasseren, en weer anderen vinden het belang te groot geworden in de totale beleggingsportefeuille.

Dit is geen nieuw probleem. Wat we bij Vesteda en Bouwinvest is hetzelfde probleem als bij de private credit fondsen. Als je liquiditeit biedt terwijl de onderliggende beleggingen niet liquide zijn, creëer je je eigen probleem. (zie ook column Het witwassen van risico ).

Mijn advies aan het management van Vesteda en Bouwinvest is: breng de huizenfondsen naar de beurs. Dan kan iedereen uitstappen wanneer ze willen en bepaalt de markt de prijs. De huidige aandeelhouders zullen misschien gaan klagen dat de beurs veel te volatiel is, maar dat is dan maar zo. Als je nu onder druk zo’n enorme huizen portefeuille gaat verkopen, krijg je er ook niet de beste prijs voor. Ik zou wel de sociale doelstellingen van het fonds in beton gieten. Dat zal wellicht een discount geven. Beleggers willen immers maximaal rendement. Maar dat is de prijs die je betaalt voor je sociale ambities.

Een beursgang biedt tegelijkertijd ook een oplossing voor potentiële huizenkopers. Voor wie spaart voor een huis en bang is dat de huizenprijzen harder oplopen dan je kan sparen, is een dergelijk fonds een oplossing. Let wel, er zit wel wat vreemd vermogen in deze huizenfondsen. Dat is niet ongewoon voor de onroerend goed sector. Maar een hefboom werkt altijd twee kanten op. Als het goed gaat, maak je extra rendement, maar als het slecht gaat werkt de hefboom de andere kant op.

Kanttekening daarbij is wel dat ook hier de koersen van beursgenoteerd huizenfonds veel sterker fluctueren dan de huizenprijzen zelf. Dat zien we bijvoorbeeld bij de Duitse vastgoedfondsen zoals LEG Immobilien en Vonovia. De intrinsieke waarde loopt door de stijgende huizenprijzen op, maar de koers daalt. Dat komt vooral omdat deze aandelen erg rentegevoelig zijn. Nu de rente stijgt, staan de koersen van deze aandelen onder druk. De correlatie is bijna één op één. Raar maar waar, maar bij de prijs van huizen speelt de rente een kleinere rol. Daar tellen ook nog andere factoren, zoals consumentenvertrouwen, verwachtingen voor de arbeidsmarkt en FOMO mee. Toch bijzonder dat een zelfde soort belegging in niet beursgenoteerde en beursgenoteerde vorm zo ver uit elkaar lopen. Ik ruik een arbitrage mogelijkheid. Nou maar afwachten tot Vesteda en Bouwinvest daadwerkelijk de stap naar de beurs zetten.

Over Corné van Zeijl

Corné van Zeijl is analist en strateeg bij Cardano en belegt ook privé. Reageer via c.zeijl@cardano.com. Deze column kun je ook iedere donderdag lezen in het FD.