Podmienky poskytovania hypoték sa zmenia. NBS avizuje zmeny, podľa ktorých by sa k vlastnému bývaniu mali jednoduchšie dostať mladí ľudia a, naopak, kúpiť si druhý či tretí investičný byt bude zložitejšie. Ako sa zmení hypotekárny a realitný trh vysvetľuje v rozhovore Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Podstatnou zmenou je úprava parametra LTV (Loan-to-Value), teda pomerom medzi výškou úveru a hodnotou založenej nehnuteľnosti, teda akú veľkú časť ceny bytu alebo domu môže banka klientovi požičať. V prípade mladých ľudí do 35 rokov to bude až 90 percent a v prípade investorov, ktorí si kupujú tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť táto hodnota klesne len na 70 percent.

Zmena podmienok mladým ľuďom čiastočne pomôže, ale oveľa väčším problémom pre nich zostávajú vysoké ceny nehnuteľnosti. „Preto táto zmena pomôže len niektorým, nie všetkým. Dostupnosť bývania sa trochu zlepší, ale úplne sa nevyrieši,“ hovorí Búlik. 

Problémom sú najmä nízke úspory mladých ľudí a vysoké ceny nehnuteľností. Preto by skôr pomohlo, keby sa podarilo rozbehnúť bytovú výstavbu a zvýšiť ponuku bytov na Slovensku. 

„Dnes nám chýba 200-tisíc a viac bytových jednotiek. Na to by bolo nevyhnutné najmä urýchliť čas výstavby bytov, ktorý môže trvať až desať rokov. Problémom sú aj neobývané nehnuteľnosti, ktoré zostávajú prázdne. V Bratislave je ich desať percent a v Košiciach až pätnásť percent.“

Expert upozorňuje, že dobrým riešením môže byť pre záujemcov o bývanie predschválenie hypotéky ešte skôr, ako si vyberú konkrétnu nehnuteľnosť. Žiadateľ požiada banku o hypotéku, absolvuje celú procedúru, banka mu schváli maximálnu výšku úveru a stanoví konkrétnu úrokovú sadzbu. Tieto podmienky mu potom garantuje najbližších dvanásť mesiacov a človek má čas si hľadať nové bývanie podľa schváleného maximálneho limitu. „Veľmi sa to oplatí v čase očakávaného rastu úrokov.“

Zmeny NBS o niečo skomplikujú poskytovanie hypoték pre investorov, ktorí si požičiavajú na tretiu a ďalšiu nehnuteľnosť. Podľa údajov NBS až 16 percent nových hypoték získali v minulom roku investori. Pri novostavbách je ten podiel ešte oveľa vyšší, môže to byť aj viac ako polovica bytov. 

Marián Búlik komentuje, že zníženie parametru LTV na 70 percent čiastočne môže obmedziť investičný apetít po bytoch, ale zásadný vplyv to mať nebude. Pri takýchto klientoch je totiž možné založiť ich zvyšné nehnuteľnosti, ktoré už vlastnia a tým pádom tento limit na novú hypotéku úplne obídu.

Čoraz viac investorov však upriamuje pozornosť do zahraničia. Deje sa to aj kvôli geopolitickej situácii. Ak niekto vlastní viacero nehnuteľností, často chce rozložiť riziko a nemať ich všetky na Slovensku. Preto sa obzerajú po iných krajinách, ako je Chorvátsko, Španielsko alebo Česko. „Hlavné mesto Praha je extrémne drahé, ale dá sa tam extrémne zarobiť. Ľudia, ktorí si tam kúpili byty, zarábajú desiatky percent ročne len na náraste ich ceny. Kapitálový výnos je tam mimoriadny.“

Na Slovensku narástli ceny nehnuteľností za posledný rok o 14,5 percenta. V Prahe to bolo ešte viac. 

Dnes je priemerná hypotekárna sadzba na Slovensku 3,5 percenta a podľa experta sa najviac oplatí trojročná fixácia. „Tento rok budú hypotekárne sadzby ešte rásť. Pokles príde neskôr.“ Rozhovor moderuje Eva Mihočková.

V rozhovore sa dozviete:


ako sa menia podmienky hypoték,


čo by pomohlo zvýšiť dostupnosť bývania,


ako sa zmenia podmienky pre investorov,


kde a ako dnes kúpiť investičný byt,


aká je situácia na hypotekárnom trhu a kam smeruje.

Podmienky poskytovania hypot&eacute;k sa zmenia. NBS avizuje zmeny, podľa ktor&yacute;ch by sa k vlastn&eacute;mu b&yacute;vaniu mali jednoduch&scaron;ie dostať mlad&iacute; ľudia a, naopak, k&uacute;piť si druh&yacute; či tret&iacute; investičn&yacute; byt bude zložitej&scaron;ie. Ako sa zmen&iacute; hypotek&aacute;rny a realitn&yacute; trh vysvetľuje v rozhovore Mari&aacute;n B&uacute;lik, finančn&yacute; analytik OVB Allfinanz Slovensko.
Podstatnou zmenou je &uacute;prava parametra LTV (Loan-to-Value), teda pomerom medzi v&yacute;&scaron;kou &uacute;veru a hodnotou založenej nehnuteľnosti, teda ak&uacute; veľk&uacute; časť ceny bytu alebo domu m&ocirc;že banka klientovi požičať. V pr&iacute;pade mlad&yacute;ch ľud&iacute; do 35 rokov to bude až 90 percent a v pr&iacute;pade investorov, ktor&iacute; si kupuj&uacute; tretiu a ďal&scaron;iu nehnuteľnosť t&aacute;to hodnota klesne len na 70 percent.
Zmena podmienok mlad&yacute;m ľuďom čiastočne pom&ocirc;že, ale oveľa v&auml;č&scaron;&iacute;m probl&eacute;mom pre nich zost&aacute;vaj&uacute; vysok&eacute; ceny nehnuteľnosti. &bdquo;Preto t&aacute;to zmena pom&ocirc;že len niektor&yacute;m, nie v&scaron;etk&yacute;m. Dostupnosť b&yacute;vania sa trochu zlep&scaron;&iacute;, ale &uacute;plne sa nevyrie&scaron;i,&ldquo; hovor&iacute; B&uacute;lik.&nbsp;
Probl&eacute;mom s&uacute; najm&auml; n&iacute;zke &uacute;spory mlad&yacute;ch ľud&iacute; a vysok&eacute; ceny nehnuteľnost&iacute;. Preto by sk&ocirc;r pomohlo, keby sa podarilo rozbehn&uacute;ť bytov&uacute; v&yacute;stavbu a zv&yacute;&scaron;iť ponuku bytov na Slovensku.&nbsp;
&bdquo;Dnes n&aacute;m ch&yacute;ba 200-tis&iacute;c a viac bytov&yacute;ch jednotiek. Na to by bolo nevyhnutn&eacute; najm&auml; ur&yacute;chliť čas v&yacute;stavby bytov, ktor&yacute; m&ocirc;že trvať až desať rokov. Probl&eacute;mom s&uacute; aj neob&yacute;van&eacute; nehnuteľnosti, ktor&eacute; zost&aacute;vaj&uacute; pr&aacute;zdne. V Bratislave je ich desať percent a v Ko&scaron;iciach až p&auml;tn&aacute;sť percent.&ldquo;
Expert upozorňuje, že dobr&yacute;m rie&scaron;en&iacute;m m&ocirc;že byť pre z&aacute;ujemcov o b&yacute;vanie predschv&aacute;lenie hypot&eacute;ky e&scaron;te sk&ocirc;r, ako si vyber&uacute; konkr&eacute;tnu nehnuteľnosť. Žiadateľ požiada banku o hypot&eacute;ku, absolvuje cel&uacute; proced&uacute;ru, banka mu schv&aacute;li maxim&aacute;lnu v&yacute;&scaron;ku &uacute;veru a stanov&iacute; konkr&eacute;tnu &uacute;rokov&uacute; sadzbu. Tieto podmienky mu potom garantuje najbliž&scaron;&iacute;ch dvan&aacute;sť mesiacov a človek m&aacute; čas si hľadať nov&eacute; b&yacute;vanie podľa schv&aacute;len&eacute;ho maxim&aacute;lneho limitu. &bdquo;Veľmi sa to oplat&iacute; v čase očak&aacute;van&eacute;ho rastu &uacute;rokov.&ldquo;
Zmeny NBS o niečo skomplikuj&uacute; poskytovanie hypot&eacute;k pre investorov, ktor&iacute; si požičiavaj&uacute; na tretiu a ďal&scaron;iu nehnuteľnosť. Podľa &uacute;dajov NBS až 16 percent nov&yacute;ch hypot&eacute;k z&iacute;skali v minulom roku investori. Pri novostavb&aacute;ch je ten podiel e&scaron;te oveľa vy&scaron;&scaron;&iacute;, m&ocirc;že to byť aj viac ako polovica bytov.&nbsp;
Mari&aacute;n B&uacute;lik komentuje, že zn&iacute;ženie parametru LTV na 70 percent čiastočne m&ocirc;že obmedziť investičn&yacute; apet&iacute;t po bytoch, ale z&aacute;sadn&yacute; vplyv to mať nebude. Pri tak&yacute;chto klientoch je totiž možn&eacute; založiť ich zvy&scaron;n&eacute; nehnuteľnosti, ktor&eacute; už vlastnia a t&yacute;m p&aacute;dom tento limit na nov&uacute; hypot&eacute;ku &uacute;plne ob&iacute;du.
Čoraz viac investorov v&scaron;ak upriamuje pozornosť do zahraničia. Deje sa to aj kv&ocirc;li geopolitickej situ&aacute;cii. Ak niekto vlastn&iacute; viacero nehnuteľnost&iacute;, často chce rozložiť riziko a nemať ich v&scaron;etky na Slovensku. Preto sa obzeraj&uacute; po in&yacute;ch krajin&aacute;ch, ako je Chorv&aacute;tsko, &Scaron;panielsko alebo Česko. &bdquo;Hlavn&eacute; mesto Praha je extr&eacute;mne drah&eacute;, ale d&aacute; sa tam extr&eacute;mne zarobiť. Ľudia, ktor&iacute; si tam k&uacute;pili byty, zar&aacute;baj&uacute; desiatky percent ročne len na n&aacute;raste ich ceny. Kapit&aacute;lov&yacute; v&yacute;nos je tam mimoriadny.&ldquo;
Na Slovensku nar&aacute;stli ceny nehnuteľnost&iacute; za posledn&yacute; rok o 14,5 percenta. V Prahe to bolo e&scaron;te viac.&nbsp;
Dnes je priemern&aacute; hypotek&aacute;rna sadzba na Slovensku 3,5 percenta a podľa experta sa najviac oplat&iacute; trojročn&aacute; fix&aacute;cia. &bdquo;Tento rok bud&uacute; hypotek&aacute;rne sadzby e&scaron;te r&aacute;sť. Pokles pr&iacute;de nesk&ocirc;r.&ldquo; Rozhovor moderuje Eva Mihočkov&aacute;.
V rozhovore sa dozviete:
<ul>
<li>
ako sa menia podmienky hypot&eacute;k,
</li>
<li>
čo by pomohlo zv&yacute;&scaron;iť dostupnosť b&yacute;vania,
</li>
<li>
ako sa zmenia podmienky pre investorov,
</li>
<li>
kde a ako dnes k&uacute;piť investičn&yacute; byt,
</li>
<li>
ak&aacute; je situ&aacute;cia na hypotek&aacute;rnom trhu a kam smeruje.
</li>
</ul>

Týždenný podcast denníka SME o ekonomike a podnikaní na Slovensku a vo svete. Každý štvrtok nový diel – prehľad dôležitých správ a zaujímavé rozhovory s podnikateľmi, analytikmi a ďalšími hosťami, ktorí rozumejú číslam a majú novátorské myšlienky.