Expresso Imobiliário

O ano de 2023 foi “deveras trabalhoso, devíamos olhar para trás e ver o que não fizemos bem, nomeadamente no que diz respeito à habitação e que tem de ser imperativamente corrigido”. É assim que Paulo Silva, diretor-geral da consultora imobiliária Savills Portugal, sumariza os últimos doze meses do sector imobiliário. A falta de alojamento para estudantes e a habitação marcaram o ano que está quase a findar, mas houve áreas como a hotelaria e a indústria e logística que tiveram um desempenho positivo. O próximo ano será de recuperação. Oiça a avaliação que Paulo Silva faz da área, no último episódio desta temporada do Expresso Imobiliário

Foi lançado em outubro um livro que propõe desfazer "mitos" sobre a crise na habitação. No Expresso Imobiliário, ouvimos a visão de André Pinção Lucas e Filipa Osório, do Instituto +Liberdade, autores do livro "Trancas à Porta", em co-autoria com o deputado Carlos Guimarães Pinto e Juliano Ventura, também ligados ao mesmo instituto. Recorrendo a estatísticas e dados sobre o mercado, os autores pretendem desconstruir o que consideram ser "falácias" e encontrar as causas para o aumento dos preços em Portugal. Oiça aqui a entrevista.

André Escoval é porta-voz do movimento Porta a Porta – Casa para Todos que luta pelo direito à habitação. Durante o mês de novembro este movimento promoveu manifestações frente ao Parlamento Europeu e nas ruas de algumas cidades nacionais, em prol de medidas que resolvam de imediato o problema da habitação. Defende maior regulação do mercado, mais habitação pública, a proibição dos despejos e a colocação de um travão ao aumento das rendas previsto para 2024. Oiça detalhadamente neste episódio o que reivindica o Porta a Porta e como espera resolver o que vai mal na habitação.

“O fim do regime para Residentes Não Habituais é uma medida populista, que se toma sem olhar para os prós e contras mas somente ao impacto na opinião pública”. Quem o diz é João Moreira Rato, uma das vozes que se fez ouvir contra o fim dos benefícios fiscais para Residentes Não Habituais (RNH) e subscreveu o manifesto intitulado "Não matem o investimento no futuro de Portugal". 59 personalidades de vários setores juntaram-se para contestar o fim do regime para RNH. A contestação levou o PS a dar um passo atrás. Embora não deixe cair a medida, dá-lhe mais um ano de vida, prolongando o regime até dezembro de 2024, mediante algumas condições. Oiça aqui a entrevista no Expresso Imobiliário

Na zona da Grande Lisboa cerca de 30 mil fogos apresentam pobreza habitacional. Esta é a estimativa da Just a Change, uma organização que reabilita casas, com a ajuda de trabalho voluntário. Só no ano passado recuperaram 66 casas e dessas, 49 careciam de uma instalação sanitária. São problemas que atualmente ainda ocorrem, já que, como José Afonso, diretor de parcerias desta organização, afirma, “a pobreza habitacional em Portugal existe em todo o território e está mais próxima do que imaginamos”. Oiça o episódio do Expresso Imobiliário

O investimento em imobiliário comercial caiu quase 50% nos primeiros nove meses do ano, em comparação com o mesmo período do ano passado. Um estudo da consultora JLL revela que o investimento rondou os mil milhões de euros. Joana Fonseca, responsável pela área de Research e consultoria estratégica, justifica a quebra com "uma maior incerteza e cautela dos investidores". Uma tendência global, que atinge também Portugal. Oiça aqui a entrevista.

“O que aqui está em causa é a aplicação de uma lei que está em vigor desde 1985”, explica Diana Ralha, diretora da Associação Lisbonense de Proprietários (ALP), relativamente à não aplicação de um travão ao aumento das rendas em 2024 que será de 6,94%. Já Pedro Ventura, Vice-Presidente da Associação de Inquilinos Lisbonense (AIL) considera que o apoio financeiro do Estado às famílias é positivo. Mesmo assim e para este dirigente falta “estabilidade” a este mercado. Nisso, tanto proprietários como inquilinos estão de acordo. Oiça aqui as posições destas duas partes, em mais um episódio do Expresso Imobiliário, gravado uns dias antes da demissão de António Costa.

O Governo decidiu acabar com os benefícios fiscais para residentes não habituais. A medida está inscrita no Orçamento do Estado e foi anunciada pelo primeiro-ministro, ainda antes da apresentação da proposta do Governo. Bruna Melo, fiscalista da Consultora EY, discorda e fala mesmo num "impacto dramático desta decisão no mercado internacional", com prejuízo para Portugal que se torna menos competitivo. Oiça aqui a entrevista.

Patrícia Barão, diretora do departamento residencial da consultora imobiliária JLL, explica que ao existir um desequilíbrio entre oferta e procura “é natural que os preços das casas corrijam em alta”. E, na sua perspetiva, os preços das habitações não vão parar de subir. O parque habitacional nacional não acompanhou a procura, já que na última década cresceu “apenas 1,9%” e se olharmos para décadas anteriores “cresceu 16% e 20%”. Há que tomar medidas. Saiba mais ouvindo a conversa com a nossa convidada neste episódio do Expresso Imobiliário.

O contexto económico atual, com inflação alta, taxas de juro a subir, fez ressurgir os receios globais de uma bolha imobiliária. Em entrevista ao Expresso Imobiliário, António Ramalho, antigo presidente executivo do Novo Banco, afasta esse cenário por completo em Portugal, uma vez que não há no país qualquer fator estrutural que aponte para esse caminho. O economista diz mesmo que o mercado imobiliário nacional é particularmente maduro: "Portugal é talvez dos países da Europa mais maduros". Em relação à subida das taxas de juro e ao risco de existir um aumento dos números de incumprimento nos créditos à habitação, António Ramalho diz que os números demonstram não haver razão para alarme: "Portugal tem neste momento 0,3% de incumprimento dos créditos à habitação. É um número mais baixo do que tínhamos em 2022 (0,4%)". E sublinha também que os níveis de emprego continuam favoráveis. O economista diz no entanto que os mais jovens são os mais afetados pelas subidas dos juros: "é sobretudo quem comprou casa nos últimos 2 ou 3 anos que naturalmente está a sofrer as consequências". Oiça aqui a entrevista.

O CEO da consultora imobiliária CBRE Portugal revela que as propriedades agrícolas nacionais atraem cada vez mais compradores estrangeiros. “Devíamos fazer uma estátua a quem decidiu criar o Alqueva, conhecido dos grandes investidores agrícolas a nível mundial e dos grandes operadores”. Ter acesso à água, estando dentro dos perímetros de rega, é um fator de atração para os terrenos agrícolas e existe interesse em investir em olival e amendoal. O valor das propriedades agrícolas em Portugal “subiu, nos últimos cinco anos, 20 a 25%”, diz Francisco Horta e Costa. Oiça aqui o podcast Expresso Imobiliário

Em entrevista ao Expresso Imobiliário, Marta Esteves Costa, responsável pela área de sustentabilidade e ESG da gestora de ativos e fundos imobiliários Norfin, fala sobre as novas tendências e preocupações dos investidores, cada vez mais interessados na inclusão do conceito de sustentabilidade. A procura por certificações ambientais está a crescer a olhos vistos e os edifícios que apostam em critérios ESG (sigla inglesa para ambiente, responsabilidade social e governança) estão cada vez mais valorizados no mercado: “Temos inclusivamente muitos investidores que dizem que não vão comprar um edifício que esteja abaixo deste limiar de alinhamento”. Marta Esteves Costa diz mesmo que “hoje em dia as primeiras cinco perguntas que o investidor faz antes de avançar com um projeto têm que ver com sustentabilidade”. 

“O preço médio dos quartos em Lisboa é de 730 euros e no Porto de 630”, explica Ana Gomes, diretora de promoção e segmentos alternativos da consultora imobiliária Cushman&Wakefield (C&W) Portugal. Neste episódio do Expresso Imobiliário, revela que o mercado de alojamento privado tem em 2023 mais 1900 camas, mas mesmo assim não chega para a procura. Em Portugal a oferta de residências de estudantes, entre setor público, privado e religioso, soma cerca de 25 600 camas, das quais 9700 são de privados, estando mais concentradas nas grandes cidades - Lisboa e Porto. Em julho, os operadores privados contactados pela C&W já tinham o primeiro semestre do ano letivo 23/24 esgotado e com lista de espera. 

Os arquitetos Teresa Novais e Luís Tavares Pereira, curadores do programa “Mais do que Casas”, explicam que programa é este, da Faculdade de Arquitetura da Universidade do Porto, integrado nas comemorações dos 50 anos do 25 de Abril e de que forma pode contribuir para encontrar soluções para os desafios que a área da habitação enfrenta. A arquitetura não é só técnica, tem também uma dimensão social e política. Durante este ano e o próximo, com seminários e outras iniciativas, espera-se que as faculdades de arquitetura, belas-artes e arquitetura paisagista portuguesas pensem ainda mais sobre o território e como o habitamos.

A deputada do Partido Socialista (PS) e coordenadora do grupo de trabalho da Habitação, Maria Begonha, convidada deste episódio do Expresso Imobiliário, fala do veto presidencial ao diploma Mais Habitação como uma divergência normal em democracia que, neste caso, obriga a um adiamento da entrada em vigor do programa. Avança que no dia 21, a bancada parlamentar do PS vai confirmá-lo no Parlamento. Analisa ainda as críticas a que o Mais Habitação tem sido sujeito e defende que uma das qualidades deste pacote é ter trazido o tema da crise da habitação, para o centro do debate.

Beatriz Sousa tem 24 anos e João Navarro Gonçalves 25 e, no Expresso Imobiliário, analisam o mercado de habitação em Portugal. Vivem e trabalham na grande Lisboa e contam que encontrar casa foi “um golpe de sorte”. Consideram que para quem é jovem não é fácil reunir condições para comprar uma habitação. E o mercado de arrendamento, além de caro, tem pouca oferta. Mesmo assim e apesar das dificuldades, estão otimistas quanto ao futuro.

“Em 1991 existiam 200 mil m2 de centros comerciais em Portugal e agora existem quase quatro milhões (inclui outlets e retail parks)”, conta Eric van Leuven, CEO da consultora imobiliária Cushman&Wakefield Portugal, convidado deste episódio do Expresso Imobiliário em que se fala da área do retalho. Refere ainda que estes espaços, desde a sua génese, foram sempre muito bem geridos e pensados e venceram alguns prémios internacionais. O que suscitou o interesse de investidores neste produto nacional. O comércio de rua continua dinâmico e mesmo antes da pandemia, já estava num processo de reinvenção. Oiça o episódio moderado pela jornalista Maribela Freitas.

Para promotores e investidores, a logística é uma área atrativa, segundo Pedro Figueiras, da consultora imobiliária Savills Portugal. É também um segmento do mercado imobiliário onde a automação e a sustentabilidade do edificado começam a ganhar importância. Já o futuro passa, na opinião deste especialista, por uma renovação do que existe. Oiça aqui o podcast Expresso Imobiliário com a jornalista Maribela Freitas.

No podcast Expresso Imobiliário, olhamos para algumas das alterações ao programa Mais Habitação feitas pelo Governo e as mudanças propostas pelos partidos, com Hugo Santos Ferreira, Presidente da Associação Portuguesa de Promotores e Investidores Imobiliários, que analisa também o impacto deste pacote de medidas no setor. A entrevista para ouvir num episódio conduzido pela jornalista Rita Neves e com sonoplastia de Salomé Rita e João Ribeiro.

“Ou a passadeira não está rebaixada à cota zero, não tem piso confortável, ou a calçada não tem manutenção, ou a entrada do edifício tem um degrau à entrada, ou uma escadaria. Um degrau com cinco centímetros já é um grande obstáculo para uma pessoa que tenha deficiência motora. Tudo é uma barreira, seja os transportes, sair de casa, seja conseguir trabalhar, infelizmente, as barreiras são mais do que muitas”. É esta a realidade que Joana Gorgueira, responsável pela área das acessibilidades na Associação Salvador que promove a inclusão de pessoas com deficiência motora, traça da realidade nacional no que respeita a barreiras arquitetónicas.

Segundo o presidente da ACAI – Associação de Empresas de Consultoria e Avaliação Imobiliária e CEO da Consultora Imobiliária B.Prime, depois da pandemia as grandes empresas deixaram de precisar de 30% do espaço de escritório. “Temos trabalhado muito com grandes empresas aqui em Portugal que chegaram finalmente a um ponto em que tiveram estes dois ou três anos a estudar as consequências da Covid-19 na sua operação e consolidaram a ideia de que precisam de cerca de 70% do espaço que atualmente ocupam”, diz. Neste episódio do Expresso Imobiliário passa ainda em revista o mercado de escritórios nacional, centrado em Lisboa e Porto e, salienta que, para além deste ajuste na área ocupada, as empresas estão a apostar em espaços de trabalho flexíveis e colaborativos que atraiam e retenham o talento

Segundo os dados do INE, os custos de construção de habitação nova aumentaram 3,2% em abril (face ao mesmo mês de 2022). Em comparação com o mês anterior, até desceram 0,2%, muito devido à estabilização dos preços das matérias-primas. José Costa, administrador da construtora Edivisa, do universo Visabeira, e António Carlos Rodrigues, CEO do Grupo Casais, não têm dúvidas de que, apesar de já se verificar uma tendência de abrandamento, construir uma casa vai continuar a ser cada vez mais caro, tendo naturalmente impacto no preço final. Oiça a análise completa dos especialistas neste episódio do podcast Expresso Imobiliário

O presidente da direção da Federação Nacional de Cooperativas de Habitação Económica (Fenache) dá mesmo como exemplo uma cooperativa em Lisboa que acabou há dois anos um empreendimento em que “um T2, com garagem, custou às pessoas que o compraram 120 mil euros, junto ao Parque das Nações”. Quem se entusiasme com este modelo habitacional, saiba que, para aceder a este produto tem de se envolver na gestão e decisões da cooperativa que possa vir a integrar. E é aí que Manuel Tereso considera que existe uma falha, dado o pouco conhecimento e interesse das gerações mais jovens, em se comprometerem com estas organizações que podem ajudar a resolver o problema da habitação.

A estratégia do BCE para travar a inflação passa por uma escalada das taxas de referência que, apesar de agora mais moderada, não permite ver uma acalmia no horizonte. Depois de vários anos com valores negativos, a taxa Euribor aproxima-se dos 4% e deverá continuar a subir pelo menos nos próximos meses. Uma conjuntura que dificulta o acesso ao crédito e gera dificuldades a muitos portugueses para pagarem as prestações da casa. Ainda assim, João Pedro Oliveira e Costa, presidente executivo do BPI, diz que a banca está preparada para apoiar os portugueses e aponta algumas soluções para os clientes com maiores dificuldades. Oiça aqui a entrevista no podcast Expresso Imobiliário

“Houve 25% de acréscimo na procura de transportes. Não encontra situações destas em lado nenhum. Num espaço de meses teve um acréscimo brutal, teve consequências ao nível da oferta que não estava preparada para aquele fluxo de pessoas”, conta Fernando Nunes da Silva, especialista em mobilidade urbana, acerca da introdução do passe social navegante na Área Metropolitana de Lisboa. “Não só foi uma revolução nos transportes como no rendimento das famílias”, diz e acrescenta ainda que esta medida retirou alguns carros da capital. O professor catedrático aposentado do Instituto Superior Técnico e ex-vereador no mandato de 2009/13 para a mobilidade e transportes da Câmara Municipal de Lisboa explica que ainda há muito para fazer nesta área, já que Portugal tem uma das taxas mais elevadas de motorização da Europa e que “a seguir à casa o que comprámos foi o carro”. Oiça aqui o episódio moderado por Maribela Freitas.

A demora dos processos de licenciamento é há muito apontada como um dos principais entraves ao investimento imobiliário. A reforma do licenciamento urbanístico é exigida por toda a fileira da construção e do imobiliário, vista como condição essencial para acelerar os processos e aumentar a oferta de habitação. Para tentar ir ao encontro das necessidades do setor, o Governo apresentou um conjunto de medidas com vista a uma maior uniformização dos procedimentos e à simplificação dos processos. Mas serão suficientes? No Expresso Imobiliário, ouvimos a opinião de quem tem a responsabilidade de licenciar, e de quem trabalha na promoção e investimento imobiliário: Joana Almeida, vereadora do urbanismo da Câmara Municipal de Lisboa, e Cláudia Beirão Lopes, responsável pela área de Licenciamento e Planeamento Urbanístico da Reify/Sonae Sierra.

Lisboa e Porto agregam 30% da oferta do alojamento local em Portugal. Os restantes 70% estão grande parte no litoral, com o distrito de Faro a liderar, sendo que só 10% se situam no interior. O grosso é, segundo Eduardo Miranda, casas de férias. Estas, com os entraves previstos com as medidas do Mais Habitação, se os proprietários desistirem desta atividade, ficarão fechadas. Já na capital e na Invicta, o presidente da ALEP vaticina que algumas, com mais área e boa localização e, por isso, mais caras, em situações de arrendamento, serão absorvidas por nómadas digitais e estrangeiros com grande poder de compra. Para Eduardo Miranda este sector está em risco. Na sua opinião com a asfixia do alojamento local o Governo pode “usar a narrativa de fechámos x mil alojamentos locais que foram para habitação e ninguém vai controlar se é uma casa de férias, se é de luxo e ficou fechada, é isto que chamamos de números fictícios”. Vê por isso um futuro difícil para uma área que trouxe diversidade ao turismo e contribuiu para a renovação e valorização dos centros históricos. Este episódio foi conduzido por Maribela Freitas e teve sonoplastia de João Martins e João Ribeiro.

Destino turístico de excelência, múltiplas vezes premiada internacionalmente, a ilha da Madeira é hoje procurada não só pelos turistas, mas também por um número cada vez maior de estrangeiros que procuram comprar casa na região ou investir em projetos imobiliários. É na cidade do Funchal e arredores que se concentra a maioria dos investimentos, em franca expansão nos últimos anos, sobretudo pós-pandemia. No Expresso Imobiliário, o presidente da Câmara do Funchal critica a estratégia do Governo para responder à crise habitacional. 

“O atual desfazamento entre o imobiliário e os rendimentos é enormíssimo e prejudica todos. É um problema estrutural para jovens, população ativa e reformados”. Quem o diz é Gonçalo Antunes, geógrafo, investigador, professor na Universidade Nova e curador científico da exposição “Políticas de habitação em Lisboa, da monarquia à democracia”. Neste episódio do Expresso Imobiliário, explica como o problema da habitação subsiste ao longo do tempo e tem afetado gerações. Passa em revista o que foi feito nos últimos 200 anos, o sucesso ou não de algumas decisões e de como os problemas de ontem são ainda, em grande medida, os de hoje. “O Estado não é um senhorio muito exemplar. Temos um problema de habitação e de manutenção. Há edifícios construídos há 20 anos que nunca devem ter tido uma pintura de fachada”, afirma

Vale a pena investir no mercado de arrendamento? Porque razão está a diminuir o número de imóveis disponíveis para arrendar em Portugal? O que afasta os investidores? E o que explica o aumento generalizado dos preços nos últimos anos? Procuramos dar resposta a todas estas questões com a análise do economista Pedro Brinca e de Paulo Caiado, presidente da Associação de Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal. A moderação esteve a cargo da jornalista Rita Neves.

Neste episódio do Expresso Imobiliário, Paulo Tormenta Pinto, arquiteto, professor catedrático e diretor do Dinâmia’Cet – ISCTE (Centro de Estudos sobre a Mudança Socioeconómica e o Território), passa em revista algumas das medidas do Mais Habitação. Este programa, que procura resolver questões imediatas, veio colocar o tema da habitação no centro do debate.

Neste episódio do "Expresso Imobiliário", Ricardo Guimarães, diretor da revista Confidencial Imobiliário analisa as medidas do Governo e aponta várias falhas à estratégia do governo. Segundo o economista, trata-se de um conjunto de medidas contraditórias que não resolvem o problema da habitação e contribuem mesmo para o efeito inverso, dando um forte sinal de desconfiança ao mercado.

A Associação Wire (Women in Real Estate) Portugal foi criada há cerca de um ano e tem como objetivo aumentar a visibilidade das mulheres nos sectores da construção e imobiliário. Neste mês de março em que se celebra a mulher, a sua presidente, Filipa Arantes Pedroso, traça um retrato destas áreas onde as mulheres são uma minoria nos cargos de topo no podcast Expresso Imobiliário.

No episódio de estreia do Expresso Imobiliário, os jornalistas Rita Neves e Vítor Andrade entrevistam a Ministra da Habitação. Numa altura em que o Governo se prepara para aprovar o polémico pacote "Mais Habitação", Marina Gonçalves fala sobre as medidas mais polémicas, como o arrendamento coercivo de casas devolutas, o fim das novas licenças de Alojamento Local e os apoios ao arrendamento. Responde também às críticas de que o pacote tem sido alvo, não só por parte do sector, como do próprio Presidente da República.